Cambios Normativos Relevantes para el Alquiler Turístico en Madrid: Aprobación Provisional del PLAN RESIDE
El mercado del alquiler turístico en Madrid afronta un punto de inflexión con la aprobación provisional del PLAN RESIDE, un ambicioso proyecto normativo que busca modificar de forma sustancial el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad. Esta iniciativa, promovida por el Ayuntamiento de Madrid y actualmente pendiente de validación definitiva por parte de la Comunidad de Madrid, pretende reordenar el uso residencial del centro urbano, limitar de manera drástica la expansión de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y establecer un nuevo marco sancionador.
La propuesta, aprobada en Pleno el pasado 21 de mayo de 2025, plantea una estrategia de intervención directa sobre los edificios residenciales del centro histórico, donde operan actualmente alrededor de 6.700 VUT, de las cuales solo un 7% dispone de licencia.
Restricciones a las VUT en el centro de Madrid
Uno de los pilares del PLAN RESIDE es la prohibición de las VUT dispersas en edificios residenciales situados en el centro de Madrid, incluso en planta baja. Solo se permitirá su implantación en edificios de uso exclusivo turístico, y únicamente durante 15 años, siempre que se vincule a un proceso de rehabilitación del inmueble. Finalizado dicho periodo, el edificio deberá regresar a uso residencial.
En las zonas periféricas, se mantiene la posibilidad de implantar VUT en edificios completos o viviendas dispersas, con una importante novedad: estas últimas solo serán legales si disponen de acceso independiente desde planta baja o primera, un criterio que no se incluía en el anterior Plan Especial de Hospedaje de 2019.
Medidas de incentivo al uso residencial
Con el fin de fomentar la reconversión del parque inmobiliario hacia el uso residencial permanente, el Ayuntamiento de Madrid prevé:
- Aumentar la edificabilidad para proyectos de transformación de oficinas en viviendas.
- Permitir la rehabilitación de 210 antiguos edificios catalogados para destinarlos a alquiler asequible o coliving.
Estas medidas buscan equilibrar la presión del turismo sobre la vivienda habitual, incentivando usos más sostenibles y accesibles.
Prohibición de alojamientos turísticos en bajos comerciales
Una novedad destacada del PLAN RESIDE es la prohibición expresa de convertir bajos comerciales en alojamientos turísticos, tanto en el centro como en algunas calles terciarias fuera de él (por ejemplo, Bravo Murillo, López de Hoyos o parte de la Avenida de Moratalaz).
Régimen sancionador más estricto y efecto disuasorio
La futura entrada en vigor del PLAN RESIDE conllevará la imposición de sanciones económicas elevadas para aquellas VUT que operen sin licencia. Las multas podrán oscilar entre 30.000, 60.000 o hasta 190.000 euros, en función de la persistencia en el incumplimiento. Este nuevo régimen se acompaña de un refuerzo en la labor inspectora, ya en marcha desde el plan de acción transitorio aprobado el 25 de abril de 2024.
El efecto disuasorio es evidente: con una facturación media por vivienda turística de aproximadamente 20.000 euros anuales, dos expedientes sancionadores bastarían para anular la rentabilidad del negocio.
Posibles impugnaciones judiciales y respaldo jurisprudencial
Diversas asociaciones de propietarios y plataformas del sector han anunciado que podrían recurrir el PLAN RESIDE ante el TSJ de Madrid, alegando vulneración del derecho de propiedad (art. 33 CE) y de la libertad de empresa (art. 38 CE).
El Ayuntamiento, por su parte, confía en la solidez jurídica del nuevo marco, apoyándose en precedentes favorables como la Sentencia 109/2023, de 31 de enero, del Tribunal Supremo, que avaló regulaciones similares aplicadas en Palma de Mallorca.
El PLAN RESIDE supone un cambio profundo en la regulación del alquiler turístico en Madrid, con implicaciones jurídicas, urbanísticas y económicas de gran alcance para operadores, propietarios e inversores. Su aprobación definitiva marcará un antes y un después en la convivencia entre uso residencial y turístico en la capital.
